Bolån för egenföretagare: krav, underlag och hur banken räknar
Som egenföretagare kan du få bolån på samma villkor som anställda, men du behöver visa mer. Banken vill se att inkomsten är stabil över tid, och den räknar olika för enskild firma och aktiebolag. Här går vi igenom kraven, vilka år banken tittar på, lön kontra utdelning och två räkneexempel i kronor.
Skriven av Jonatan Rosdahl på KreditKompass · Faktagranskad av Linnea Falk
Senast uppdaterad: · Data verifierad:
Innehåll
- Krav för bolån som egenföretagare
- Vilka år tittar banken på?
- Enskild firma: överskottet är din inkomst
- Aktiebolag: lön, utdelning och bolagets ekonomi
- Underlag att ha klart
- Hur mycket får jag låna på en lön på 40 000?
- Hur mycket måste man tjäna för att låna 2 miljoner?
- Är det lättare att ta lån om man har eget företag?
- Bolåneaktörer för egenföretagare
- Vanliga frågor om bolån för egenföretagare
Kort svar: Kan man få bolån som egenföretagare?
Ja. Banken vill oftast se minst två bokslut och räknar på genomsnittet över flera år. För enskild firma utgår den från överskottet före skatt, för aktiebolag från lön och utdelning. Kraven på kontantinsats och amortering är desamma som för alla. Kortare historik kan prövas, men kräver ofta mer underlag.
Krav för bolån som egenföretagare
De lagstadgade kraven är desamma som för anställda. Det som skiljer är hur du visar din inkomst.
- Kontantinsats: minst 10 %. Bolånetaket är 90 % av bostadens värde vid köp sedan 1 april 2026 (lag 2026:226). Utökning av ett befintligt lån får gå upp till 80 %.
- Amortering: 1 % per år vid belåningsgrad mellan 50 och 70 %, 2 % över 70 % (Finansinspektionen, 2026). Det skärpta amorteringskravet är borttaget.
- Historik: Handelsbanken skriver att banken vanligtvis vill se minst två bokslut, men att kortare historik kan prövas (Handelsbanken, september 2026).
- Betalningsförmåga: banken gör en kvar att leva på kalkyl med en högre stressränta än dagens.
- Ren kreditupplysning: storbankerna kräver att du saknar betalningsanmärkningar. Har du aktiebolag kan banken också titta på bolagets betalningshistorik.
Läs mer om de nya reglerna i nya bolåneregler 2026.
Vilka år tittar banken på?
Banken vill se att inkomsten håller över tid, inte bara ett bra år. Handelsbanken skriver att banken ofta räknar ett genomsnitt över flera år för att spegla den långsiktiga inkomsten (Handelsbanken, september 2026). I praktiken betyder det:
- De två senaste deklarationerna är grunden. Har du lämnat deklarationen för 2025 är det 2024 och 2025 som räknas.
- Löpande resultat i år visar om trenden håller. Ta med en aktuell resultatrapport från bokföringen.
- Ett svagt år drar ner snittet. Har du ett förklarligt dåligt år, till exempel ett uppstartsår eller en föräldraledighet, skriv en kort förklaring och bifoga den.
Söker du precis efter ett rekordår kan det löna sig att vänta tills året finns i en inlämnad deklaration. Innan dess finns det inte i underlaget banken helst använder.
Enskild firma: överskottet är din inkomst
Vid bolån för enskild firma baseras bedömningen på företagets överskott före skatt (Handelsbanken, september 2026). Överskottet står i NE-bilagan i din deklaration. Tänk på att avdrag som sänker skatten också sänker det banken räknar med.
Räkneexempel: enskild firma
Antaganden: du har haft överskott på 420 000 kr för 2024 och 480 000 kr för 2025. Banken räknar på snittet.
| År | Överskott före skatt | Per månad |
|---|---|---|
| 2024 | 420 000 kr | 35 000 kr |
| 2025 | 480 000 kr | 40 000 kr |
| Snitt som banken kan räkna med | 450 000 kr | 37 500 kr |
Snittet blir 37 500 kr i månaden före skatt, alltså mindre än det senaste årets 40 000 kr. Ett år med stora avskrivningar, periodiseringsfond eller andra skattesänkande dispositioner kan sänka överskottet mer än du tror. Fråga din redovisningskonsult hur årets bokslut påverkar bolånet innan du gör stora avsättningar.
Kevins tips: gör en egen sammanställning på en sida med överskott per år, dagens resultat och en kort förklaring till avvikelser. Handläggaren får då hela bilden direkt, och du slipper frågor i flera omgångar.
Aktiebolag: lön, utdelning och bolagets ekonomi
Vid bolån för aktiebolag bedöms både den lön och den utdelning du tar ut, samtidigt som bolagets ekonomiska stabilitet vägs in (Handelsbanken, september 2026). Det gör aktiebolaget mer komplext än en anställning:
- Lön är enklast för banken. Den syns på lönebesked och i kontrolluppgiften.
- Utdelning räknas ofta, men banken vill se att den är återkommande och att bolaget har råd med den. Utdelning inom gränsbeloppet beskattas med 20 % enligt 3:12-reglerna (Skatteverket, 2026), men banken kan välja att inte räkna med hela beloppet.
- Bolagets ekonomi vägs in. Banken vill se årsredovisning, resultat och att det finns kapital kvar i bolaget.
Tar du låg lön och hög utdelning för att det är skattemässigt bäst, kan banken räkna med en lägre inkomst än den du faktiskt har. Planerar du ett bostadsköp, prata med banken och din rådgivare om lönenivån i god tid.
Underlag att ha klart
Det här brukar banken vilja se när du driver eget. Samla allt innan du söker lånelöfte:
- Deklarationer för de två senaste åren, med NE-bilaga för enskild firma.
- Bokslut eller årsredovisning för samma år.
- En aktuell resultat- och balansrapport för innevarande år.
- Lönebesked och besked om utdelning om du har aktiebolag.
- Uppgift om privata lån och krediter, också sådana du gått i borgen för åt bolaget.
Ett lånelöfte går fortare när underlaget är komplett från start.
Hur mycket får jag låna på en lön på 40 000?
Det beror på dina utgifter, men en förenklad kalkyl ger en bild. Antaganden: du bor ensam, har 40 000 kr i månaden före skatt och ungefär 31 000 kr efter skatt beroende på kommun. Du köper en bostadsrätt med 3 500 kr i avgift. Levnadskostnaden för en vuxen är 8 400 kr (Konsumentverket, 2026). Vi räknar med 7 % stressränta och 2 % amortering, vilket är våra antaganden.
- Kvar efter avgift och levnadskostnader: 31 000 minus 3 500 minus 8 400, alltså 19 100 kr.
- Med 9 % per år i ränta och amortering räcker 19 100 kr i månaden till ett lån på cirka 2 550 000 kr.
Banken lägger in marginaler och räknar med dina andra lån, så räkna med att svaret blir lägre. Som egenföretagare är 40 000 kr i månaden snittet av dina godkända år, inte det bästa året. Pröva dina egna siffror i kalkylatorn hur mycket kan jag låna.
Hur mycket måste man tjäna för att låna 2 miljoner?
Räkna baklänges med samma antaganden. Ett lån på 2 000 000 kr kostar med 7 % ränta och 2 % amortering 180 000 kr om året, alltså 15 000 kr i månaden. Lägg till 3 500 kr i avgift och 8 400 kr i levnadskostnader. Du behöver då cirka 26 900 kr efter skatt i månaden, vilket för de flesta motsvarar en inkomst runt 34 000 till 35 000 kr före skatt. Köper ni tillsammans räknar banken på båda inkomsterna och båda hushållsmedlemmarnas kostnader.
Är det lättare att ta lån om man har eget företag?
Nej, oftast är det tvärtom. En anställning är enkel att styrka med ett avtal och ett lönebesked. Som egenföretagare behöver du visa historik, och banken räknar ofta försiktigt på ett snitt. Det du kan styra är underlaget och i aktiebolag nivån på din lön.
Ett företagslån är en annan sak. Det prövas mot företagets ekonomi och används i verksamheten, inte till din privata bostad. Mer om lån med olika inkomsttyper finns i guiden lån utan fast anställning.
Bolåneaktörer för egenföretagare
Storbankerna lånar ut till egenföretagare med stabil historik. Har du kort historik eller ojämn inkomst kan en aktör med annan riskbedömning vara ett alternativ. Bluestep Bank riktar sig bland annat till egenföretagare och lånar ut upp till 90 % vid köp, med individuell ränta från 4,60 till 9,80 % och uppläggningsavgift 2 495 kr (Bluestep, september 2026). Räntan är ofta högre än storbankernas, så jämför alltid med bankernas snitträntor. Läs vår recension av Bluestep Bank.
Bolåneaktörer i vår granskning
Om du inte kan betala tillbaka skulden i tid riskerar du en betalningsanmärkning. Det kan leda till svårigheter att få hyra bostad, teckna abonnemang och få nya lån. Kontaktuppgifter finns på konsumentverket.se.
Om du inte kan betala tillbaka skulden i tid riskerar du en betalningsanmärkning. Det kan leda till svårigheter att få hyra bostad, teckna abonnemang och få nya lån. Kontaktuppgifter finns på konsumentverket.se.
Om du inte kan betala tillbaka skulden i tid riskerar du en betalningsanmärkning. Det kan leda till svårigheter att få hyra bostad, teckna abonnemang och få nya lån. Kontaktuppgifter finns på konsumentverket.se.
Om du inte kan betala tillbaka skulden i tid riskerar du en betalningsanmärkning. Det kan leda till svårigheter att få hyra bostad, teckna abonnemang och få nya lån. Kontaktuppgifter finns på konsumentverket.se.
Vanliga frågor om bolån för egenföretagare
Vanligtvis minst två. Handelsbanken skriver att banken oftast vill se två bokslut men att kortare historik kan prövas beroende på situation. Med kortare historik behöver du ofta visa mer, till exempel aktuella resultatrapporter, avtal med kunder eller en större kontantinsats.
Ja. Banken utgår från företagets överskott före skatt enligt din deklaration, ofta som ett snitt av de senaste åren. Avdrag och avsättningar som sänker överskottet sänker också det banken räknar med, så planera bokslutet med bolånet i åtanke.
Ofta ja, men försiktigt. Banken bedömer både lön och utdelning och väger in bolagets ekonomi. Utdelning som varit återkommande i flera år väger tyngre än en engångsutdelning. Lön är enklast att styrka.
Det är svårare men inte omöjligt. Utan två bokslut saknar banken sitt vanliga underlag. Har du tidigare anställning i samma bransch, en medsökande med fast inkomst eller en stor kontantinsats ökar chansen. Specialiserade långivare kan vara ett alternativ, till en högre ränta.
Det kan de. I aktiebolag vägs bolagets ekonomi in, och har du gått i personlig borgen för bolagets lån kan banken räkna med det i din kalkyl. Redovisa borgensåtaganden öppet, annars kan beskedet ändras senare.
Ja. Du amorterar 1 % per år om belåningsgraden är mellan 50 och 70 % och 2 % över 70 %. Under 50 % finns inget lagkrav. Bankens kalkyl är däremot ofta försiktigare med en ojämn inkomst.
Låt långivarna konkurrera om dig
Jämför räntor och avgifter innan du väljer. Det kostar ingenting och tar bara några minuter.
Sidan är skriven av Jonatan Rosdahl
Jonatan är grundaren av Kreditkompass.se och har över 15 års erfarenhet inom ekonomi och marknadsföring. Han är utbildad civilekonom med inriktning mot nationalekonomi och har ett stort intresse för att göra ekonomi och privatekonomiska frågor mer lättförståeliga för alla.
Utöver sitt arbete som entreprenör har Jonatan publicerat vetenskapliga artiklar inom ekonomi samt författat rapporter och analyser för myndigheter som Tillväxtanalys. Genom åren har han drivit flera framgångsrika företag och blivit uppmärksammad för sitt entreprenörskap, bland annat genom utmärkelsen Årets unga företagare i Svedala.
På Kreditkompass.se ansvarar Jonatan för innehåll, analys och kvalitetssäkring med målet att hjälpa besökare att fatta bättre ekonomiska beslut genom tydlig, trovärdig och pedagogisk information.
Faktagranskad av Linnea Falk
Faktagranskare och skribent
Linnea granskar räntor, avgifter, belopp och villkor mot primärkällor innan sidan publiceras. Hon läser sista året på Civilekonomprogrammet vid Lunds universitet med inriktning mot finansiell ekonomi och har en utbytestermin vid University of California, Berkeley bakom sig. Läs mer om Linnea och hur en faktagranskning går till.