Låna till attefallshus: utöka bolånet eller ta ett privatlån
Ett attefallshus kan bli gästrum, kontor eller en bostad att hyra ut. Här ser du hur du kan låna till bygget, vad de nya reglerna från december 2025 betyder, hur mycket bolånet kan växa och när ett privatlån är ett rimligt alternativ. Samma resonemang gäller om du vill låna till en utbyggnad av huset.
Skriven av Jonatan Rosdahl på KreditKompass · Faktagranskad av Linnea Falk
Senast uppdaterad: · Data verifierad:
Innehåll
- Nya regler för attefallshus från december 2025
- Utöka bolånet till attefallshuset
- Räkneexempel: attefallshus för 700 000 kr
- Privatlån till attefallshus eller utbyggnad
- Vad kostar ett attefallshus att bygga?
- Hyra ut attefallshuset
- Låna till utbyggnad av huset
- När du inte bör låna till attefallshus
- Jämför lån till attefallshus
- Vanliga frågor om att låna till attefallshus
Kort svar: Hur lånar du till ett attefallshus?
Det vanligaste sättet att låna till ett attefallshus är att utöka bolånet. Räntan blir lägre än på ett privatlån och du får 30 % ränteavdrag, men du behöver utrymme under bolånetaket på 90 % och kan behöva nya pantbrev. Ett privatlån fungerar för mindre belopp, men ger högre ränta och inget avdrag.
Nya regler för attefallshus från december 2025
Sedan 1 december 2025 kallas attefallshus för komplementbostadshus i plan- och bygglagen, och reglerna har blivit enklare. Enligt kommunernas vägledning om de nya reglerna gäller i korthet:
| Regel | Inom detaljplan | Utanför detaljplan |
|---|---|---|
| Största byggnadsarea per hus | 30 m² | 50 m² |
| Sammanlagt för bygglovsbefriade komplementbyggnader | 45 m² | 65 m² |
| Högsta taknockshöjd | 4,0 m | 4,5 m |
| Avstånd till tomtgräns | 4,5 m, eller närmare med grannens skriftliga medgivande | 4,5 m, eller närmare med grannens skriftliga medgivande |
Bygglov krävs inte om villkoren följs, och du behöver inte längre göra en anmälan och få startbesked för själva huset. Anmälan krävs dock fortfarande för vatten, avlopp, ventilation och eldstad. Reglerna gäller inte i kulturhistoriskt värdefulla områden, och detaljplanen kan ha egna bestämmelser. Kontakta alltid kommunens byggnadsnämnd innan du binder dig för ett köp.
För lånet betyder de nya reglerna två saker. Processen går snabbare, och du behöver planera finansieringen tidigare. Banken vill ofta se en offert och en ritning innan den lånar ut.
Utöka bolånet till attefallshuset
Ett attefallshus är en del av fastigheten och höjer ofta dess värde. Därför är ett tilläggslån på bolånet det vanligaste sättet att finansiera bygget. Banken tittar på tre saker:
- Belåningsgrad. Bolånetaket är 90 % av bostadens marknadsvärde sedan 1 april 2026 (lag 2026:226). Banken kan ha en lägre gräns.
- Betalningsförmåga. Banken räknar på om du klarar det högre lånet med en högre kalkylränta. Läs mer om det i hur mycket kan jag låna.
- Pantbrev. Räcker de befintliga pantbreven inte till hela bolånet behöver du ta ut ett nytt. Läs mer om lagfart och pantbrev.
Vid ett större bygge kan banken erbjuda ett byggkreditiv. Pengarna betalas då ut i omgångar, i takt med att bygget blir klart, och läggs om till ett vanligt bolån när huset är färdigt. Du betalar ränta bara på det du har använt.
Amorteringskravet
Det skärpta amorteringskravet är borttaget sedan 1 april 2026, men grundkravet finns kvar. Ligger belåningsgraden över 50 % ska du amortera minst 1 % per år, och över 70 % minst 2 % per år (Finansinspektionen). Ett tilläggslån kan alltså flytta dig över en gräns. Hur banken räknar amorteringen på just tilläggslånet varierar, så fråga innan du bestämmer beloppet.
Räkneexempel: attefallshus för 700 000 kr
Antaganden: ditt hus är värderat till 4 000 000 kr och bolånet är 2 600 000 kr. Du har pantbrev på 2 700 000 kr. Ett färdigt attefallshus med grund, el och vatten kostar enligt din offert 700 000 kr. Bolåneräntan antas vara 3,0 %.
| Post | Belopp |
|---|---|
| Nytt bolån | 3 300 000 kr |
| Belåningsgrad | 82,5 % |
| Nytt pantbrev som behövs | 600 000 kr |
| Stämpelskatt och expeditionsavgift | 12 375 kr |
| Ränta på tilläggslånet år 1 | 21 000 kr |
| Efter 30 % skattereduktion | 14 700 kr |
| Minsta amortering på tilläggslånet (2 %) | 14 000 kr per år |
Stämpelskatten är 2 % av det nya pantbrevets belopp plus 375 kr i expeditionsavgift (Lantmäteriet, 2026). Räntan efter avdrag blir drygt 1 200 kr i månaden, och amorteringen lika mycket till. Belåningsgraden på 82,5 % ligger under taket, men nära. Ett högre värde efter bygget kan sänka belåningsgraden om banken gör en ny värdering, men räkna inte med det i förväg.
Kevins tips: be banken räkna på bolånet både före och efter bygget. Fråga om en ny värdering kan göras när attefallshuset är klart, och vad den i så fall kostar.
Privatlån till attefallshus eller utbyggnad
Ett privatlån går snabbare och kräver ingen pant i huset. Det kan passa om beloppet är mindre, om du bygger en enklare komplementbyggnad eller om du inte har utrymme i bolånet. Men många långivare har ett tak för privatlån som gör att ett helt attefallshus sällan ryms.
Ett exempel med antaganden: du lånar 300 000 kr med privatlån till 7 % ränta.
| Lån | Löptid | Per månad | Total ränta |
|---|---|---|---|
| Privatlån 7 % | 10 år | 3 483 kr | 117 991 kr |
| Privatlån 7 % | 15 år | 2 696 kr | 185 367 kr |
| Jämförelse: bolån 3 %, annuitet | 10 år | 2 897 kr | 47 619 kr |
Skillnaden i ränta är stor, och privatlånet ger inget ränteavdrag från 2026. Se vår guide om ränteavdrag för privatlån. Ett privatlån kan också påverka hur mycket du kan låna på bolånet senare, eftersom banken räknar med alla dina krediter.
Vad kostar ett attefallshus att bygga?
Priset varierar mycket, och vi anger därför inga schablonpriser. Skillnaden ligger i vad som ingår. Kontrollera att din offert eller budget tar med:
- husets stomme eller byggsats och frakt
- grund, markarbete och eventuell kranbil
- el, vatten och avlopp, inklusive anslutningsavgifter
- ventilation, kök, badrum och uppvärmning om huset ska bli en bostad
- kommunens avgift för den anmälan som fortfarande krävs för VA eller eldstad
- en buffert på minst 10 % för oförutsedda kostnader
Räkna inte med rotavdrag för ett fristående attefallshus. Rotavdrag gäller reparation, underhåll, ombyggnad och tillbyggnad av en befintlig bostad, men inte nybyggnad (Skatteverket, 2026). En tillbyggnad på huset kan däremot ge rotavdrag med 30 % av arbetskostnaden, högst 50 000 kr per person och år.
Hyra ut attefallshuset
Ska attefallshuset hyras ut kan hyran bära en del av lånet. Vid uthyrning av en del av din privatbostad får du göra ett schablonavdrag på 40 000 kr per år, och för ett småhus dessutom 20 % av hyresintäkten. Det som blir kvar beskattas som kapitalinkomst (Skatteverket, 2026).
Räkna ändå med perioder utan hyresgäst. Ett lån som bara går ihop med full uthyrning året runt är ett lån med liten marginal. Banken räknar normalt inte med hyresintäkten fullt ut när den prövar din betalningsförmåga.
Låna till utbyggnad av huset
En tillbyggnad på huset finansieras på samma sätt: utökat bolån för större belopp, privatlån för mindre. Från 1 december 2025 kan tillbyggnader på upp till 30 m² i många fall göras utan bygglov, men villkoren varierar och kommunen avgör. Mer om finansiering av större projekt hemma finns i vår guide om renoveringslån.
En utbyggnad som ökar boytan kan höja husets värde mer än ett fristående hus, men den går inte att hyra ut lika enkelt. Tänk på vad du vill använda ytan till om tio år, inte bara nu.
När du inte bör låna till attefallshus
- När belåningsgraden efter bygget hamnar nära 90 % och du saknar buffert.
- När kalkylen bara går ihop om du hyr ut huset hela tiden.
- När du planerar att sälja huset inom några år. Det är inte säkert att köparen betalar vad bygget kostade.
- När du har andra krediter med hög ränta. Då kan det vara klokare att först samla lånen.
Jämför lån till attefallshus
Behöver du ett privatlån för en mindre komplementbyggnad eller utbyggnad kan du jämföra långivare här. Räntetaket för konsumentkrediter är 22 % under andra halvåret 2026, alltså referensräntan plus 20 procentenheter (Riksbanken, konsumentkreditlagen). För tilläggslån på bolånet vänder du dig till din bank.
Jämför här
Se räntor, avgifter och krav hos långivare och förmedlare sida vid sida.
Ansök hos långivaren
Ansökan görs hos långivaren eller förmedlaren. Via en förmedlare räcker en ansökan och en UC.
Välj och signera
Jämför erbjudandena du får, välj det med lägst total kostnad och signera med BankID.
Jämför lån till attefallshus
#1 Om du inte kan betala tillbaka skulden i tid riskerar du en betalningsanmärkning. Det kan leda till svårigheter att få hyra bostad, teckna abonnemang och få nya lån. Kontaktuppgifter finns på konsumentverket.se.
Om du inte kan betala tillbaka skulden i tid riskerar du en betalningsanmärkning. Det kan leda till svårigheter att få hyra bostad, teckna abonnemang och få nya lån. Kontaktuppgifter finns på konsumentverket.se.
#3 Om du inte kan betala tillbaka skulden i tid riskerar du en betalningsanmärkning. Det kan leda till svårigheter att få hyra bostad, teckna abonnemang och få nya lån. Kontaktuppgifter finns på konsumentverket.se.
Om du inte kan betala tillbaka skulden i tid riskerar du en betalningsanmärkning. Det kan leda till svårigheter att få hyra bostad, teckna abonnemang och få nya lån. Kontaktuppgifter finns på konsumentverket.se.
#5 Om du inte kan betala tillbaka skulden i tid riskerar du en betalningsanmärkning. Det kan leda till svårigheter att få hyra bostad, teckna abonnemang och få nya lån. Kontaktuppgifter finns på konsumentverket.se.
Visar 5 av 6
Att låna kostar pengar!
Om du inte kan betala tillbaka skulden i tid riskerar du en betalnings- anmärkning. Det kan leda till svårigheter att få hyra bostad, teckna abonnemang och få nya lån. För stöd, vänd dig till budget- och skuldrådgivningen i din kommun. Kontaktuppgifter finns på konsumentverket.se.
Vanliga frågor om att låna till attefallshus
Ja, det är det vanligaste sättet. Banken prövar belåningsgraden mot bolånetaket på 90 % och din betalningsförmåga. Räcker pantbreven inte behöver du ta ut ett nytt, med 2 % stämpelskatt plus 375 kr. Räntan ger 30 % skattereduktion.
Nej, inte om du följer reglerna för komplementbostadshus som gäller sedan 1 december 2025: högst 30 m² inom detaljplan och 4,5 meter från tomtgränsen utan grannens medgivande. Anmälan krävs fortfarande för vatten, avlopp, ventilation och eldstad. Kontrollera alltid med kommunen.
Ja, men det passar främst mindre belopp. Räntan är högre än på bolån, löptiden kortare och du får inget ränteavdrag från 2026. I vårt exempel på 300 000 kr blir räntan på 10 år 117 991 kr med privatlån mot 47 619 kr med bolån.
Det kan det. Ligger belåningsgraden över 50 % ska du amortera 1 % per år och över 70 % minst 2 % per år. Ett tilläggslån kan flytta dig över en sådan gräns. Fråga banken hur den räknar amorteringen på just tilläggslånet.
Ett byggkreditiv är en kredit som banken betalar ut i omgångar under bygget. Du betalar ränta bara på det du har använt. När bygget är klart läggs krediten om till ett vanligt bolån med pant i fastigheten.
Normalt inte. Rotavdrag gäller reparation, underhåll, ombyggnad och tillbyggnad av en befintlig bostad, men inte nybyggnad, och ett fristående attefallshus är en nybyggnad. Bygger du i stället ut huset kan du få 30 % av arbetskostnaden i rotavdrag, högst 50 000 kr per person och år.
Låt långivarna konkurrera om dig
Jämför räntor och avgifter innan du väljer. Det kostar ingenting och tar bara några minuter.
Sidan är skriven av Jonatan Rosdahl
Jonatan är grundaren av Kreditkompass.se och har över 15 års erfarenhet inom ekonomi och marknadsföring. Han är utbildad civilekonom med inriktning mot nationalekonomi och har ett stort intresse för att göra ekonomi och privatekonomiska frågor mer lättförståeliga för alla.
Utöver sitt arbete som entreprenör har Jonatan publicerat vetenskapliga artiklar inom ekonomi samt författat rapporter och analyser för myndigheter som Tillväxtanalys. Genom åren har han drivit flera framgångsrika företag och blivit uppmärksammad för sitt entreprenörskap, bland annat genom utmärkelsen Årets unga företagare i Svedala.
På Kreditkompass.se ansvarar Jonatan för innehåll, analys och kvalitetssäkring med målet att hjälpa besökare att fatta bättre ekonomiska beslut genom tydlig, trovärdig och pedagogisk information.
Faktagranskad av Linnea Falk
Faktagranskare och skribent
Linnea granskar räntor, avgifter, belopp och villkor mot primärkällor innan sidan publiceras. Hon läser sista året på Civilekonomprogrammet vid Lunds universitet med inriktning mot finansiell ekonomi och har en utbytestermin vid University of California, Berkeley bakom sig. Läs mer om Linnea och hur en faktagranskning går till.