Lagfart och pantbrev: räkna ut vad du betalar vid husköp
Lagfart och pantbrev är två kostnader som kommer ovanpå priset när du köper ett hus, och banken lånar sällan ut till dem. Här räknar du ut beloppen, ser hur många pantbrev du behöver och får svar på vad som händer med pantbreven när du säljer.
Skriven av Jonatan Rosdahl på KreditKompass · Faktagranskad av Linnea Falk
Senast uppdaterad: · Data verifierad:
Innehåll
Kort svar: Hur räknar man ut lagfart och pantbrev?
Lagfarten kostar 1,5 % av köpeskillingen (eller taxeringsvärdet om det är högre) plus 825 kr. Pantbreven kostar 2 % av de nya pantbrev du behöver plus 375 kr. Du behöver nya pantbrev för den del av lånet som de befintliga inte täcker. Ett hus för 3 000 000 kr ger 45 825 kr i lagfart (Lantmäteriet, september 2026).
Räkna ut lagfart och pantbrev
Fyll i priset, hur mycket du ska låna och vilka pantbrev som redan finns på huset. Mäklaren kan ta fram de befintliga pantbreven. Beloppen skriver du i hela kronor.
Är taxeringsvärdet året före högre än priset räknas lagfarten på taxeringsvärdet
Högst 90 % av bostadens värde enligt bolånetaket
Summan av pantbreven som redan finns i fastigheten
Dina kostnader som privatperson
Stämpelskatt 1,5 % på lagfarten och 2 % på nya pantbrev, räknat på hela tusental kronor avrundat nedåt. Expeditionsavgift 825 kr för lagfarten och 375 kr för inteckningen (Lantmäteriet, september 2026). Kalkylatorn räknar lagfarten på köpeskillingen. Köper du som företag är stämpelskatten för lagfart 4,25 %. Beloppen är en uppskattning, Lantmäteriets beslut gäller.
Lagfart och pantbrev är inte samma sak
Lagfarten visar vem som äger fastigheten. Pantbrevet är en säkerhet för lånet. Båda registreras hos Lantmäteriet och båda kostar stämpelskatt, men de betalas av olika skäl.
| Jämför | Lagfart | Pantbrev |
|---|---|---|
| Vad det visar | Att du äger fastigheten | Säkerhet för lån i fastigheten |
| Stämpelskatt, privatperson | 1,5 % | 2 % av nya pantbrev |
| Expeditionsavgift | 825 kr | 375 kr |
| Betalas vid varje köp | Ja | Bara om de befintliga inte räcker |
| Vem betalar | Köparen | Den som tar lånet, oftast köparen |
Siffrorna gäller enligt Lantmäteriet i september 2026. Du ska söka lagfart inom tre månader efter köpet, och Lantmäteriet kan förelägga vite om du inte gör det (jordabalken 20 kap. 2 och 3 §§). Ofta skickar banken in ansökan åt dig i samband med att lånet betalas ut. Köper du en bostadsrätt finns varken lagfart eller pantbrev. Mer om begreppet finns i ordlistan under pantbrev.
Så räknar du ut lagfarten
Lagfartskostnaden är stämpelskatt plus en expeditionsavgift. Så här räknar du, steg för steg (Lantmäteriet, september 2026):
- Ta det högsta av köpeskillingen och taxeringsvärdet året före det år lagfarten beviljas.
- Avrunda nedåt till hela tusental kronor.
- Multiplicera med 1,5 % om du är privatperson, eller 4,25 % om köparen är ett aktiebolag, handelsbolag eller en ekonomisk förening.
- Lägg till expeditionsavgiften på 825 kr.
Lagfart per köpeskilling, privatperson
| Köpeskilling | Stämpelskatt 1,5 % | Lagfart totalt |
|---|---|---|
| 1 000 000 kr | 15 000 kr | 15 825 kr |
| 2 000 000 kr | 30 000 kr | 30 825 kr |
| 3 000 000 kr | 45 000 kr | 45 825 kr |
| 4 000 000 kr | 60 000 kr | 60 825 kr |
| 5 000 000 kr | 75 000 kr | 75 825 kr |
| 6 000 000 kr | 90 000 kr | 90 825 kr |
Så räknar du ut pantbreven
Hur mycket pantbrev behövs? Banken vill i regel ha pantbrev som täcker hela bolånet. Pantbreven följer fastigheten, inte ägaren. De som redan finns i huset tar du alltså över när du köper. Du behöver bara ta ut nya pantbrev för mellanskillnaden:
- Nytt lån minus befintliga pantbrev ger det belopp som behöver nya pantbrev.
- Avrunda nedåt till hela tusental kronor.
- Multiplicera med 2 %.
- Lägg till expeditionsavgiften på 375 kr per inteckning.
Kostnad för nya pantbrev per belopp
| Nya pantbrev | Stämpelskatt 2 % | Kostnad totalt |
|---|---|---|
| 500 000 kr | 10 000 kr | 10 375 kr |
| 1 000 000 kr | 20 000 kr | 20 375 kr |
| 2 000 000 kr | 40 000 kr | 40 375 kr |
| 3 000 000 kr | 60 000 kr | 60 375 kr |
| 4 000 000 kr | 80 000 kr | 80 375 kr |
Vad händer om pantbrevet är högre än lånet? Ingenting som kostar dig något. De överskjutande pantbreven ligger kvar och kan användas om du vill låna mer senare, till exempel till en renovering, utan att du betalar stämpelskatt igen. Pantbreven har ingen giltighetstid.
Räkneexempel: hus för 3 000 000 kr
Antaganden: du köper ett hus för 3 000 000 kr som privatperson. Taxeringsvärdet är lägre än priset. Du lånar 2 700 000 kr, alltså 90 %, och huset har pantbrev på 1 500 000 kr.
| Post | Uträkning | Belopp |
|---|---|---|
| Lagfart, stämpelskatt | 3 000 000 × 1,5 % | 45 000 kr |
| Lagfart, expeditionsavgift | Fast avgift | 825 kr |
| Nya pantbrev, stämpelskatt | (2 700 000 minus 1 500 000) × 2 % | 24 000 kr |
| Pantbrev, expeditionsavgift | Fast avgift | 375 kr |
| Totalt | Lagfart och pantbrev | 70 200 kr |
Utöver kontantinsatsen på 300 000 kr behöver du alltså ha 70 200 kr till. Hade huset haft pantbrev på 2 700 000 kr eller mer hade pantbrevskostnaden blivit 0 kr. Fråga därför mäklaren om de befintliga pantbreven redan under visningen. Det är en skillnad du kan räkna med i ditt bud.
Kan du låna till lagfart och pantbrev?
Oftast inte inom bolånet. Bolånet får vara högst 90 % av bostadens värde (lag 2026:226), och lagfart och pantbrev ökar inte värdet. Ingår lagfart och pantbrev i bolånet? Nej, de räknas som köparens egna kostnader och betalas med egna pengar ovanpå kontantinsatsen.
Ett privatlån går att ta, men det saknar ränteavdrag från och med inkomstår 2026 och räntan är högre. Banken räknar dessutom in lånet när den prövar om du klarar bolånet. Har du inte pengarna är det ofta ett tecken på att köpet ligger i överkant för din ekonomi. Se vad du har utrymme för med vår guide om hur mycket du kan låna.
Vid försäljning: får du tillbaka något?
Får man tillbaka pantbrev vid försäljning? Nej. Pantbreven följer med fastigheten till köparen, och du får ingen ersättning för dem. Lagfarten får du inte heller tillbaka. Kan man flytta pantbrev till en ny bostad? Nej, pantbrevet hör till just den fastigheten. Flyttar du ditt bolån till en annan bank följer pantbreven däremot med till den nya banken, utan ny stämpelskatt. Läs mer om att flytta bolån.
Får man dra av pantbrev och lagfart vid försäljning? Ja, indirekt. Skatteverket räknar lagfartskostnaden och utgiften för pantbrev som en del av ditt inköpspris (Skatteverket, september 2026). Ett högre inköpspris betyder en lägre vinst att skatta för när du säljer. Vinsten på en privatbostad beskattas med 22 %. Spara därför kvittona från Lantmäteriet.
Kontantinsatsen får du inte heller tillbaka som en egen post. Den blir en del av ditt eget kapital i bostaden. Vid en försäljning får du det som blir kvar när bolånet är löst och mäklaren betald.
När du slipper stämpelskatt
Kan man slippa betala lagfart? Du behöver alltid söka lagfart, men stämpelskatten faller bort i vissa fall (Lantmäteriet, september 2026):
- Arv och bodelning: ingen stämpelskatt, bara expeditionsavgiften. Läs mer om lagfart för dödsbo och arv.
- Gåva: ingen stämpelskatt om ersättningen är lägre än 85 % av taxeringsvärdet. Se lagfart vid gåva.
- Befintliga pantbrev som räcker för ditt lån: ingen ny stämpelskatt för pantbrev.
Vem betalar lagfarten, köparen eller säljaren? Köparen, eftersom det är köparen som blir ny ägare. Säljaren betalar ingenting till Lantmäteriet vid en vanlig försäljning.
Jämför bolån
Lagfart och pantbrev är engångskostnader. Räntan på bolånet betalar du varje månad i många år, så där gör en jämförelse störst skillnad. Storbankerna säger ofta nej när du söker bolån som egenföretagare eller pensionär, eller har en betalningsanmärkning. Bluestep är specialiserade på bolån i just de lägena.
Bolåneaktörer i vår granskning
Om du inte kan betala tillbaka skulden i tid riskerar du en betalningsanmärkning. Det kan leda till svårigheter att få hyra bostad, teckna abonnemang och få nya lån. Kontaktuppgifter finns på konsumentverket.se.
Om du inte kan betala tillbaka skulden i tid riskerar du en betalningsanmärkning. Det kan leda till svårigheter att få hyra bostad, teckna abonnemang och få nya lån. Kontaktuppgifter finns på konsumentverket.se.
Om du inte kan betala tillbaka skulden i tid riskerar du en betalningsanmärkning. Det kan leda till svårigheter att få hyra bostad, teckna abonnemang och få nya lån. Kontaktuppgifter finns på konsumentverket.se.
Om du inte kan betala tillbaka skulden i tid riskerar du en betalningsanmärkning. Det kan leda till svårigheter att få hyra bostad, teckna abonnemang och få nya lån. Kontaktuppgifter finns på konsumentverket.se.
Vanliga frågor om lagfart och pantbrev
Nya pantbrev på 1 000 000 kr kostar 20 375 kr: 2 % i stämpelskatt, alltså 20 000 kr, plus 375 kr i expeditionsavgift till Lantmäteriet. Finns det redan pantbrev i huset betalar du bara för den del av lånet som de befintliga pantbreven inte täcker.
Nya pantbrev på 3 000 000 kr kostar 60 375 kr: 60 000 kr i stämpelskatt och 375 kr i expeditionsavgift. De flesta hus har redan pantbrev, så i praktiken blir kostnaden ofta lägre. Räkna på skillnaden mellan ditt lån och de befintliga pantbreven i kalkylatorn ovan.
Stämpelskatten för lagfart är 1,5 % för privatpersoner och 4,25 % för juridiska personer som aktiebolag. Den räknas på köpeskillingen eller taxeringsvärdet året före, det som är högst, avrundat nedåt till hela tusental. Till det kommer en expeditionsavgift på 825 kr.
Nej. Lagfarten är beviset på att du äger fastigheten. Pantbrevet är en säkerhet som banken tar för ditt bolån. Lagfart söker du vid varje ägarbyte. Pantbrev tar du bara ut om de som redan finns i fastigheten inte räcker för ditt lån.
Inte som ett avdrag i deklarationen när du köper. Men när du säljer räknas lagfartskostnaden och utgiften för pantbrev in i ditt inköpspris enligt Skatteverket. Det minskar vinsten du skattar för. Spara kvittona tills du säljer.
Nej. Pantbrevet hör till fastigheten och följer med till köparen när du säljer. Du får ingen ersättning för det. Byter du bank för samma hus flyttas pantbreven däremot till den nya banken utan att du betalar ny stämpelskatt.
Köparen betalar lagfarten, eftersom det är köparen som registreras som ny ägare. Ansökan ska göras inom tre månader efter köpet. Ofta skickar banken in den åt dig när bolånet betalas ut.
Låt långivarna konkurrera om dig
Jämför räntor och avgifter innan du väljer. Det kostar ingenting och tar bara några minuter.
Sidan är skriven av Jonatan Rosdahl
Jonatan är grundaren av Kreditkompass.se och har över 15 års erfarenhet inom ekonomi och marknadsföring. Han är utbildad civilekonom med inriktning mot nationalekonomi och har ett stort intresse för att göra ekonomi och privatekonomiska frågor mer lättförståeliga för alla.
Utöver sitt arbete som entreprenör har Jonatan publicerat vetenskapliga artiklar inom ekonomi samt författat rapporter och analyser för myndigheter som Tillväxtanalys. Genom åren har han drivit flera framgångsrika företag och blivit uppmärksammad för sitt entreprenörskap, bland annat genom utmärkelsen Årets unga företagare i Svedala.
På Kreditkompass.se ansvarar Jonatan för innehåll, analys och kvalitetssäkring med målet att hjälpa besökare att fatta bättre ekonomiska beslut genom tydlig, trovärdig och pedagogisk information.
Faktagranskad av Linnea Falk
Faktagranskare och skribent
Linnea granskar räntor, avgifter, belopp och villkor mot primärkällor innan sidan publiceras. Hon läser sista året på Civilekonomprogrammet vid Lunds universitet med inriktning mot finansiell ekonomi och har en utbytestermin vid University of California, Berkeley bakom sig. Läs mer om Linnea och hur en faktagranskning går till.