Lagfart för dödsbo och vid arv: när den behövs, vad den kostar och hur lång tid det tar
När någon som äger ett hus går bort ska fastigheten så småningom få en ny ägare i Lantmäteriets register. Vem som söker lagfart, och när, beror på om arvingarna behåller huset eller om dödsboet säljer det. Här går vi igenom båda vägarna, vad det kostar och vilka handlingar du behöver.
Skriven av Jonatan Rosdahl på KreditKompass · Faktagranskad av Linnea Falk
Senast uppdaterad: · Data verifierad:
Innehåll
Kort svar: Hur fungerar lagfart för ett dödsbo?
Ett dödsbo behöver bara söka lagfart om det ska sälja eller ge bort fastigheten. Behåller en arvinge huset söker arvingen egen lagfart efter arvskiftet, med bouppteckningen och arvskifteshandlingen. Vid arv betalas ingen stämpelskatt, bara expeditionsavgiften på 825 kr (Lantmäteriet, september 2026). Ansökan ska göras inom tre månader efter förvärvet.
Två sorters lagfart efter ett dödsfall
Vad händer med lagfarten vid dödsfall? Ingenting direkt. Den avlidne står kvar som ägare tills någon ansöker om ändring. Vilken ansökan som ska göras beror på vad som händer med fastigheten:
| Situation | Vem söker lagfart | Grund för ansökan |
|---|---|---|
| En arvinge behåller huset | Arvingen | Bouppteckning och arvskifteshandling |
| Bara en dödsbodelägare | Den ende arvingen | Bouppteckning |
| Huset ärvs genom testamente | Testamentstagaren | Testamente som vunnit laga kraft och bouppteckning |
| Dödsboet säljer eller ger bort huset | Dödsboet, sedan köparen | Bouppteckning, sedan köpehandling |
Källa: Lantmäteriet, september 2026. Finns bara en dödsbodelägare, till exempel ett ensamt barn eller en efterlevande make, upphör dödsboet i regel när bouppteckningen registrerats. Då behövs ingen lagfart för dödsboet, utan arvingen söker lagfart direkt i eget namn.
Vad lagfarten kostar vid dödsbo och arv
Vid arv och bodelning tas ingen stämpelskatt ut. Du betalar bara Lantmäteriets expeditionsavgift på 825 kr per förvärvshandling (Lantmäteriet, september 2026). Det gör lagfarten vid arv betydligt billigare än vid köp, där stämpelskatten för en privatperson är 1,5 % av priset.
Räkneexempel: tre syskon ärver ett hus som är värt 2 500 000 kr.
| Väg | Vem betalar | Kostnad för lagfart |
|---|---|---|
| Ett syskon får huset i arvskiftet | Syskonet | 825 kr |
| Alla tre får huset tillsammans | Syskonen | 825 kr |
| Dödsboet säljer, dödsboets lagfart | Dödsboet | 825 kr |
| Dödsboet säljer, köparens lagfart | Köparen | 38 325 kr |
Köparens lagfart räknas som vid ett vanligt köp: 2 500 000 × 1,5 % = 37 500 kr, plus 825 kr. Den kostnaden bär köparen, inte dödsboet. Räkna på andra belopp i vår guide om lagfart och pantbrev.
Löser en arvinge ut de andra med egna pengar i samband med arvskiftet, fråga Lantmäteriet hur skiftet bedöms innan ni skriver arvskifteshandlingen. Det är upplägget i handlingen som avgör hur ansökan prövas.
Steg för steg: från dödsfall till lagfart
Hur lång tid tar lagfart för ett dödsbo? Räkna med flera månader från dödsfallet, eftersom bouppteckningen måste vara klar och registrerad först. Så här ser tidslinjen ut:
| Steg | Tidsfrist | Källa |
|---|---|---|
| 1. Bouppteckningen förrättas | Inom tre månader från dödsfallet | Ärvdabalken 20 kap. 1 § |
| 2. Bouppteckningen lämnas till Skatteverket | Inom en månad efter förrättningen | Ärvdabalken 20 kap. 8 § |
| 3. Skatteverket registrerar bouppteckningen | Handläggningstiden varierar | Skatteverket |
| 4. Arvskifte eller försäljning | Ingen lagstadgad frist | Ärvdabalken 23 kap. |
| 5. Ansökan om lagfart | Inom tre månader efter förvärvet | Jordabalken 20 kap. 2 § |
Tiden för att förrätta bouppteckningen kan förlängas om Skatteverket beviljar anstånd. Lantmäteriets egen handläggningstid för inskrivningsärenden varierar också. Se aktuell tid på Lantmäteriets webbplats innan ni planerar en försäljning med ett visst tillträdesdatum.
Handlingar du behöver skicka in
Det här kräver Lantmäteriet enligt sina anvisningar i september 2026. Fastigheten måste vara upptagen i bouppteckningen, och bouppteckningen ska vara registrerad hos Skatteverket.
Arvinge som behåller huset
- Ansökan om lagfart, helst via e-tjänsten.
- En bestyrkt kopia av bouppteckningen.
- Arvskifteshandlingen i original, underskriven av alla dödsbodelägare, om det finns fler än en.
- Fullmakt om någon skriver under för en annan.
- Vid testamente: originaltestamentet och bevis på att det vunnit laga kraft.
Dödsbo som ska sälja
- Ansökan om lagfart för dödsboet.
- En bestyrkt kopia av den registrerade bouppteckningen.
- Dödsboets organisationsnummer, om bouppteckningen förrättats från och med 1 juli 2026.
Söker du via e-tjänsten skickar du inskannade eller fotograferade kopior och intygar att de stämmer med originalen. Blanketter och e-tjänst är gratis att använda. Det är besluten som kostar.
Sälja huset från dödsboet
Vill arvingarna sälja huset utan att först skifta det kan dödsboet sälja direkt. Dödsboet behöver då ha lagfart innan köparen kan få sin. Alla dödsbodelägare ska skriva under köpekontraktet och köpebrevet. Deras makar behöver inte ge samtycke (Lantmäteriet, september 2026).
Praktiska tips inför en försäljning:
- Se till att bouppteckningen är registrerad innan huset läggs ut, så att tillträdet inte försenas.
- Kom överens skriftligt om vem som företräder dödsboet mot mäklaren, och ge fullmakt.
- Pengarna från försäljningen tillhör dödsboet. Betala dödsboets skulder innan pengarna fördelas i arvskiftet.
Om ni inte söker lagfart
Vad händer om man inte söker lagfart? Skyldigheten att söka lagfart inom tre månader gäller också vid arv. Lantmäteriet kan förelägga den nya ägaren att söka lagfart vid vite (jordabalken 20 kap. 3 §). Det finns också praktiska nackdelar:
- Du kan inte ta ut nya pantbrev och därför inte låna med huset som säkerhet.
- En försäljning drar ut på tiden, eftersom lagfarten måste komma på plats först.
- Registret visar fel ägare, vilket kan skapa problem med försäkring, grannar och myndigheter.
Skatt och skulder
Arv är skattefritt i Sverige. Skatten kommer när huset säljs. Den som ärver tar över den avlidnes inköpspris, och får inte använda värdet i bouppteckningen som inköpspris (Skatteverket, september 2026). Har föräldrarna köpt huset för länge sedan kan vinsten därför bli stor. Säljer dödsboet huset är det dödsboet som deklarerar vinsten.
Arvingar ärver inte skulder personligen. Dödsboets skulder betalas med dödsboets tillgångar innan något delas ut. Det kan betyda att huset måste säljas för att betala skulderna. Läs mer i guiden ärver man skulder. Har dödsboet svårt att få ihop ekonomin kan kommunens budget- och skuldrådgivning hjälpa till kostnadsfritt.
Lösa ut syskon med ett bolån
Vill ett syskon behålla huset och de andra få pengar, behöver syskonet ofta låna. Banken prövar då syskonets egen ekonomi, och bolånet får vara högst 90 % av husets värde (lag 2026:226). Pantbreven följer med fastigheten, så har huset redan pantbrev slipper du stämpelskatt på den delen. Stämpelskatten för nya pantbrev är 2 % av beloppet.
Ta reda på vad du kan låna innan arvskiftet skrivs, med guiden hur mycket kan jag låna. Storbankerna säger ofta nej när du söker bolån som egenföretagare eller pensionär, eller har en betalningsanmärkning. Bluestep är specialiserade på bolån i just de lägena.
Bolåneaktörer i vår granskning
Om du inte kan betala tillbaka skulden i tid riskerar du en betalningsanmärkning. Det kan leda till svårigheter att få hyra bostad, teckna abonnemang och få nya lån. Kontaktuppgifter finns på konsumentverket.se.
Om du inte kan betala tillbaka skulden i tid riskerar du en betalningsanmärkning. Det kan leda till svårigheter att få hyra bostad, teckna abonnemang och få nya lån. Kontaktuppgifter finns på konsumentverket.se.
Om du inte kan betala tillbaka skulden i tid riskerar du en betalningsanmärkning. Det kan leda till svårigheter att få hyra bostad, teckna abonnemang och få nya lån. Kontaktuppgifter finns på konsumentverket.se.
Om du inte kan betala tillbaka skulden i tid riskerar du en betalningsanmärkning. Det kan leda till svårigheter att få hyra bostad, teckna abonnemang och få nya lån. Kontaktuppgifter finns på konsumentverket.se.
Vanliga frågor om lagfart för dödsbo
Vid arv, arvskifte och lagfart för dödsboet tas ingen stämpelskatt ut. Du betalar bara Lantmäteriets expeditionsavgift på 825 kr per förvärvshandling. Säljer dödsboet huset betalar köparen stämpelskatt, 1,5 % av priset för en privatperson, på sin egen lagfart.
Bara om dödsboet ska sälja eller ge bort fastigheten. Behåller en arvinge huset söker arvingen lagfart i eget namn efter arvskiftet. Finns bara en dödsbodelägare upphör dödsboet i regel när bouppteckningen registrerats, och arvingen söker lagfart direkt.
Vänta tills bouppteckningen är registrerad hos Skatteverket. Gör sedan arvskiftet om ni är flera arvingar. Ansök om lagfart hos Lantmäteriet, helst med e-tjänsten, och skicka med en bestyrkt kopia av bouppteckningen och arvskifteshandlingen. Ansökan ska göras inom tre månader efter förvärvet.
Oftast flera månader. Bouppteckningen ska förrättas inom tre månader från dödsfallet och lämnas till Skatteverket inom en månad efter det. Först när den är registrerad kan lagfart sökas. Lantmäteriets handläggningstid kommer ovanpå och varierar.
Lantmäteriet kan förelägga dig att söka lagfart vid vite. Utan lagfart kan du inte heller ta ut nya pantbrev, så du kan inte låna med huset som säkerhet. En försäljning försenas också, eftersom lagfarten måste vara på plats innan köparen kan få sin.
Du tar över den avlidnes inköpspris. Värdet i bouppteckningen får inte användas som inköpspris enligt Skatteverket. Har huset köpts för länge sedan till ett lågt pris blir vinsten hög, och vinsten på en privatbostad beskattas i praktiken med 22 %.
Låt långivarna konkurrera om dig
Jämför räntor och avgifter innan du väljer. Det kostar ingenting och tar bara några minuter.
Sidan är skriven av Jonatan Rosdahl
Jonatan är grundaren av Kreditkompass.se och har över 15 års erfarenhet inom ekonomi och marknadsföring. Han är utbildad civilekonom med inriktning mot nationalekonomi och har ett stort intresse för att göra ekonomi och privatekonomiska frågor mer lättförståeliga för alla.
Utöver sitt arbete som entreprenör har Jonatan publicerat vetenskapliga artiklar inom ekonomi samt författat rapporter och analyser för myndigheter som Tillväxtanalys. Genom åren har han drivit flera framgångsrika företag och blivit uppmärksammad för sitt entreprenörskap, bland annat genom utmärkelsen Årets unga företagare i Svedala.
På Kreditkompass.se ansvarar Jonatan för innehåll, analys och kvalitetssäkring med målet att hjälpa besökare att fatta bättre ekonomiska beslut genom tydlig, trovärdig och pedagogisk information.
Faktagranskad av Linnea Falk
Faktagranskare och skribent
Linnea granskar räntor, avgifter, belopp och villkor mot primärkällor innan sidan publiceras. Hon läser sista året på Civilekonomprogrammet vid Lunds universitet med inriktning mot finansiell ekonomi och har en utbytestermin vid University of California, Berkeley bakom sig. Läs mer om Linnea och hur en faktagranskning går till.