Låna till tomt: tomtlån, kontantinsats och vägen till byggnadskreditiv
En tomt är ofta första steget mot ett eget hus, och banken vill se hela planen innan den lånar ut. Här ser du hur ett tomtlån fungerar, vad du betalar själv, vilka avgifter som tillkommer vid tomtköpet och hur lånet går över i ett byggnadskreditiv när bygget startar.
Skriven av Jonatan Rosdahl på KreditKompass · Faktagranskad av Linnea Falk
Senast uppdaterad: · Data verifierad:
Innehåll
- Tre sätt att låna till tomtköp
- Vad banken kräver för ett tomtlån
- Räkneexempel: tomt för 900 000 kr och hus för 3,6 miljoner
- Från tomtlån till byggnadskreditiv
- Amortering och ränteavdrag
- Kostnader utöver köpeskillingen
- Köpa tomt utan att bygga direkt
- Jämför bolåneaktörer innan du bygger
- Vanliga frågor om att låna till tomt
Kort svar: Hur lånar du till en tomt?
Ska du bygga ett hem på tomten lånar du oftast hos en bank som tomtlån, som en del av ett byggnadslån. Banken vill se bygglov eller en tydlig byggplan och en kalkyl för hela projektet. Det färdiga bolånet får vara högst 90 % av husets värde, så räkna med minst 10 % egen insats. Utan byggplaner blir det ofta ett privatlån.
Tre sätt att låna till tomtköp
Hur du kan låna till markköp beror framför allt på vad du ska göra med tomten. Banken ser en tomt som ska bebyggas med ditt hem på ett annat sätt än mark du vill äga utan planer.
| Jämför | Tomtlån i byggnadslån | Privatlån | Utökat bolån |
|---|---|---|---|
| Passar när | Du ska bygga ett hem snart | Tomten är liten eller utan byggplaner | Du redan äger en bostad med utrymme |
| Säkerhet | Pantbrev i tomten | Ingen | Pantbrev i din nuvarande bostad |
| Egen insats | Minst 10 % av projektet | Krävs inte | Belåning högst 80 % efter utökningen |
| Ränta | Nära bolåneränta | Klart högre | Bolåneränta |
| Ränteavdrag 2026 | Ja | Nej | Ja |
Ett tomtlån är alltså i praktiken ett bolån med tomten som pant. Ett privatlån är ett lån utan säkerhet och kostar mer, men kan vara enda vägen för en fritidstomt eller ett skogsskifte som ingen bank vill belåna.
Vad banken kräver för ett tomtlån
Banken lånar sällan ut till en tomt som ett fristående projekt. Den vill veta vad som ska byggas, vad det kostar och om du klarar det färdiga bolånet. SEB beskriver till exempel att tomtlånet ingår i ett beviljat byggnadslån och kan löpa i högst 12 månader, med möjlighet att bara betala ränta (SEB, september 2026). Räkna med att banken frågar efter:
- köpekontrakt eller reservation av tomten, till exempel från kommunens tomtkö
- detaljplan och besked om bygglov, eller en realistisk plan för när du söker det
- husleverantörens offert eller entreprenadavtal
- en kalkyl över hela projektet: tomt, hus, grund, anslutningar och avgifter
- underlag för din inkomst och dina andra lån
Ett lånelöfte är bra att ha innan du skriver på för tomten. Hos SEB gäller det i högst sex månader och kan förnyas (SEB, september 2026). Banken gör sedan en kreditprövning där den räknar på det färdiga huset, inte bara på tomten.
Hur mycket får du låna?
Lagen om begränsning av bostadskrediter (2026:226) säger att ett nytt bolån får vara högst 90 % av bostadens marknadsvärde, och att ett utökat bolån får vara högst 80 % efter utökningen. Lagen säger inte uttryckligen hur en obebyggd tomt ska räknas. I praktiken bedömer banken själv hur mycket den vill låna ut mot bara marken, och den kan kräva en större egen insats för tomten än för huset. Fråga din bank tidigt.
Räkneexempel: tomt för 900 000 kr och hus för 3,6 miljoner
Antaganden: du köper en obebyggd villatomt för 900 000 kr och bygger ett hus för 3 600 000 kr. Hela projektet kostar alltså 4 500 000 kr, och banken värderar det färdiga huset till samma belopp. Tomten saknar pantbrev sedan tidigare.
| Post | Belopp | Så räknas det |
|---|---|---|
| Lagfart för tomten | 14 325 kr | 1,5 % av 900 000 kr plus 825 kr |
| Största möjliga bolån | 4 050 000 kr | 90 % av 4 500 000 kr |
| Egen insats | 450 000 kr | Minst 10 % av projektet |
| Nya pantbrev | 81 375 kr | 2 % av 4 050 000 kr plus 375 kr |
| Summa kontant före bygget | 545 700 kr | Insats, lagfart och pantbrev |
Lagfart och pantbrev kostar alltså nästan 96 000 kr, pengar som inte går till själva huset. Stämpelskatten för lagfart räknas på köpeskillingen eller föregående års taxeringsvärde, det som är högst (Lantmäteriet, september 2026). Läs mer i vår guide om lagfart och pantbrev.
Vad kostar tomten medan du väntar?
Säg att du lånar 700 000 kr till tomten och betalar resten kontant. Med en ränta på 3,0 % (ett antagande, något över storbankernas snitträntor på 2,58 till 2,93 % för tre månaders bindning i augusti 2026) blir räntan 21 000 kr per år, eller 1 750 kr i månaden. Efter ränteavdrag på 30 % blir det cirka 1 225 kr i månaden. Till det kommer statlig fastighetsskatt på 1 % av taxeringsvärdet för obebyggd tomtmark (Skatteverket, september 2026). Är tomtens taxeringsvärde 600 000 kr blir det 6 000 kr per år.
Kevins tips: räkna också på vad det kostar om bygget drar ut ett halvår. Bygglov, markarbeten och leveranser blir ofta sena, och tomtlånet och fastighetsskatten löper på under tiden.
Från tomtlån till byggnadskreditiv
När bygget startar går tomtlånet över i ett byggnadskreditiv. Det är en kredit som du använder i takt med att fakturorna kommer, och du betalar bara ränta på det du har använt. Swedbank anger att krediten löper i högst två år och att du inte amorterar under byggtiden. Innan pengarna betalas ut krävs bland annat entreprenadavtal, bygglov och startbesked från kommunen (Swedbank, september 2026).
Byggnadskreditivet har egna kostnader. Swedbank tar 5 000 kr i uppläggningsavgift för nyckelfärdiga hus och 10 000 kr om du bygger från materialpaket, plus en kreditavgift på upp till 0,5 % av kreditbeloppet (Swedbank, september 2026). Jämför gärna flera banker, eftersom avgifterna skiljer sig.
När huset är klart görs byggnadskreditivet om till ett vanligt bolån. SEB kräver då slutbesked från kommunen och en slutvärdering av huset (SEB, september 2026). Blir värderingen lägre än byggkostnaden kan du behöva skjuta till mer pengar för att hålla dig under 90 %.
Amortering och ränteavdrag
Det färdiga bolånet omfattas av amorteringsreglerna i samma lag. Är belåningsgraden över 50 % ska du amortera minst 1 % om året, och över 70 % minst 2 % (lag 2026:226, 7 §). I exemplet ovan med 90 % belåning blir det minst 81 000 kr första året, alltså 6 750 kr i månaden utöver räntan.
För nyproducerade bostäder får banken medge amorteringsfrihet i upp till fem år för den som först förvärvar bostaden (10 §). Fråga din bank om undantaget gäller när du bygger själv på egen tomt.
Räntan på tomtlån, byggnadskreditiv och bolån är avdragsgill eftersom lånen har säkerhet. Du får 30 % avdrag på räntan upp till 100 000 kr i underskott och 21 % på det som överstiger. Ett privatlån till tomten ger inget avdrag alls från 2026. Läs mer om ränteavdrag för privatlån.
Kostnader utöver köpeskillingen
Priset på tomten är sällan hela kostnaden för marken. Be om uppgifter på det här innan du bestämmer budgeten:
- anslutningsavgift för vatten och avlopp, som kommunen tar ut
- el, fiber och eventuell fjärrvärme
- bygglovsavgift enligt kommunens taxa
- geoteknisk undersökning, schaktning och grund
- infart, dränering och markplanering
Anslutningsavgifterna varierar mycket mellan kommuner och kan vara en stor post. En tomt med vatten, avlopp och el framdraget kostar ofta mer i köp men mindre efteråt. Ta med allt i kalkylen som banken får, så att lånebeloppet räcker hela vägen.
Köpa tomt utan att bygga direkt
Vill du köpa en tomt och vänta några år med bygget, eller köpa en fritidstomt, blir det svårare att låna. Banken har då inget färdigt hus att räkna på. Du kan behöva betala en större del själv, använda utrymme i ditt nuvarande bolån eller ta ett privatlån.
Tänk på att ett privatlån har högre ränta och kortare löptid, och att räntan inte är avdragsgill. Räkna på månadskostnaden i vår lånekalkylator. Ofta är det klokare att spara ihop till tomten än att betala hög ränta på mark som inte används.
Kom ihåg tidsfristen efter köpet. Du ska söka lagfart inom tre månader efter förvärvet (Lantmäteriet, september 2026). Det gäller oavsett hur du har finansierat köpet.
Jämför bolåneaktörer innan du bygger
Ett byggprojekt binder dig ofta till samma bank från tomt till färdigt hus. Jämför därför villkoren för tomtlån, byggnadskreditiv och det slutliga bolånet innan du väljer. Bluestep är specialiserade på bolån för bland andra egenföretagare och visstidsanställda, en grupp som ofta har svårare att få byggnadslån hos storbankerna. Läs även om bolån för egenföretagare.
Bolåneaktörer i vår granskning
Om du inte kan betala tillbaka skulden i tid riskerar du en betalningsanmärkning. Det kan leda till svårigheter att få hyra bostad, teckna abonnemang och få nya lån. Kontaktuppgifter finns på konsumentverket.se.
Om du inte kan betala tillbaka skulden i tid riskerar du en betalningsanmärkning. Det kan leda till svårigheter att få hyra bostad, teckna abonnemang och få nya lån. Kontaktuppgifter finns på konsumentverket.se.
Om du inte kan betala tillbaka skulden i tid riskerar du en betalningsanmärkning. Det kan leda till svårigheter att få hyra bostad, teckna abonnemang och få nya lån. Kontaktuppgifter finns på konsumentverket.se.
Om du inte kan betala tillbaka skulden i tid riskerar du en betalningsanmärkning. Det kan leda till svårigheter att få hyra bostad, teckna abonnemang och få nya lån. Kontaktuppgifter finns på konsumentverket.se.
Vanliga frågor om att låna till tomt
Ska du bygga ett hem får det färdiga bolånet vara högst 90 % av husets marknadsvärde, så du behöver minst 10 % av hela projektet i egen insats. För bara tomten kan banken kräva mer. Lagfart och pantbrev betalar du också själv, i vårt exempel nästan 96 000 kr.
Ibland. Många banker vill se bygglov, eller åtminstone en detaljplan och en husoffert, innan de lånar ut mot tomten. Utan byggplaner kan du behöva ett privatlån eller använda utrymme i ett befintligt bolån. Fråga banken om ett lånelöfte innan du skriver på köpekontraktet.
Det beror på banken. Hos SEB ingår tomtlånet i byggnadslånet och kan löpa i högst 12 månader, sedan går det över i byggnadskreditivet. Swedbank anger att byggnadskreditivet löper i högst två år. Därefter görs lånet om till ett vanligt bolån.
Ja, om lånet har säkerhet, till exempel pantbrev i tomten. Då får du 30 % avdrag på räntan upp till 100 000 kr i underskott och 21 % därutöver. Ett privatlån till tomtköpet ger inget ränteavdrag från inkomståret 2026.
Du betalar 1,5 % i stämpelskatt på köpeskillingen eller föregående års taxeringsvärde, det som är högst, plus 825 kr i expeditionsavgift. För en tomt på 900 000 kr blir det 14 325 kr. Ansökan ska göras inom tre månader efter köpet.
Ja. För obebyggd tomtmark betalar du statlig fastighetsskatt på 1 % av taxeringsvärdet, enligt Skatteverket. Samma gäller medan huset byggs. När huset är färdigt och taxerat som nybyggt gäller i stället reglerna för kommunal fastighetsavgift, med befrielse de första åren.
Låt långivarna konkurrera om dig
Jämför räntor och avgifter innan du väljer. Det kostar ingenting och tar bara några minuter.
Sidan är skriven av Jonatan Rosdahl
Jonatan är grundaren av Kreditkompass.se och har över 15 års erfarenhet inom ekonomi och marknadsföring. Han är utbildad civilekonom med inriktning mot nationalekonomi och har ett stort intresse för att göra ekonomi och privatekonomiska frågor mer lättförståeliga för alla.
Utöver sitt arbete som entreprenör har Jonatan publicerat vetenskapliga artiklar inom ekonomi samt författat rapporter och analyser för myndigheter som Tillväxtanalys. Genom åren har han drivit flera framgångsrika företag och blivit uppmärksammad för sitt entreprenörskap, bland annat genom utmärkelsen Årets unga företagare i Svedala.
På Kreditkompass.se ansvarar Jonatan för innehåll, analys och kvalitetssäkring med målet att hjälpa besökare att fatta bättre ekonomiska beslut genom tydlig, trovärdig och pedagogisk information.
Faktagranskad av Linnea Falk
Faktagranskare och skribent
Linnea granskar räntor, avgifter, belopp och villkor mot primärkällor innan sidan publiceras. Hon läser sista året på Civilekonomprogrammet vid Lunds universitet med inriktning mot finansiell ekonomi och har en utbytestermin vid University of California, Berkeley bakom sig. Läs mer om Linnea och hur en faktagranskning går till.