Handpenning och kontantinsats: skillnaden, reglerna och vad som händer om någon ångrar sig
Handpenning och kontantinsats blandas ofta ihop, eftersom båda brukar ligga på 10 % av priset. Här ser du vad som skiljer dem åt, när handpenningen ska betalas, vem som håller pengarna och vad som gäller om köparen eller säljaren ångrar sig efter kontraktet.
Skriven av Jonatan Rosdahl på KreditKompass · Faktagranskad av Linnea Falk
Senast uppdaterad: · Data verifierad:
Innehåll
- Skillnaden mellan handpenning och kontantinsats
- Räkneexempel: hus för 3 000 000 kr
- Hur mycket handpenning och när den betalas
- Vem håller handpenningen
- Är handpenningen bindande?
- Om köparen ångrar sig
- Om säljaren ångrar sig
- Handpenning när pengarna sitter i din gamla bostad
- Handpenning på bil
- Jämför bolån
- Vanliga frågor om handpenning
Kort svar: Vad är skillnaden mellan handpenning och kontantinsats?
Kontantinsatsen är den del av bostadens pris som du betalar med egna pengar, minst 10 % sedan bolånetaket höjdes till 90 % i april 2026. Handpenningen är en delbetalning till säljaren, oftast 10 %, som betalas vid kontraktet. Handpenningen är alltså en del av köpeskillingen och betalas i regel med kontantinsatsen. Den dras av från slutbetalningen på tillträdesdagen.
Skillnaden mellan handpenning och kontantinsats
Är handpenning en del av kontantinsatsen? I de flesta köp, ja. Men de två begreppen svarar på olika frågor. Kontantinsatsen handlar om hur köpet finansieras: hur mycket du betalar själv och hur mycket banken lånar ut. Handpenningen handlar om när säljaren får betalt: en del vid kontraktet, resten vid tillträdet.
| Jämför | Handpenning | Kontantinsats |
|---|---|---|
| Vad det är | Delbetalning av köpeskillingen | Din egen del av finansieringen |
| Vanlig storlek | 10 % av priset | Minst 10 % av priset |
| Vem bestämmer | Köpekontraktet | Bolånetaket och banken |
| När | Vid eller strax efter kontraktet | Senast på tillträdesdagen |
| Till vem | Säljaren, ofta via mäklarens klientmedelskonto | Ingår i betalningen till säljaren |
| Kan lånas | Ja, med ett handpenningslån | Inte inom bolånet |
Handpenning och kontantinsats är alltså inte samma sak, men beloppen sammanfaller ofta. Att båda brukar ligga på 10 % är en slump av två olika regler: kontraktspraxis för handpenningen och bolånetaket för kontantinsatsen. Bolånetaket ligger på 90 % av bostadens värde sedan 1 april 2026 (lag 2026:226). Läs mer i vår genomgång av de nya bolånereglerna.
Räkneexempel: hus för 3 000 000 kr
Antaganden: du köper ett hus för 3 000 000 kr, kontraktet anger 10 % handpenning och banken lånar ut 90 %. Du har 300 000 kr i sparpengar.
| Post | Belopp | När |
|---|---|---|
| Handpenning (dina sparpengar) | 300 000 kr | Vid kontraktet |
| Bolån, betalas ut av banken | 2 700 000 kr | Tillträdesdagen |
| Köpeskilling totalt | 3 000 000 kr | Summa |
| Lagfart (1,5 % + 825 kr) | 45 825 kr | Efter tillträdet |
Här är hela kontantinsatsen redan betald i form av handpenning. På tillträdesdagen betalar banken resten direkt till säljaren. Observera att lagfarten kommer ovanpå, och pantbrev om de befintliga inte räcker. De kostnaderna kan inte lånas inom bolånetaket, så du behöver mer än 10 % i egna pengar. Räkna fram dina siffror i vår guide om lagfart och pantbrev.
Är det värt att låna till kontantinsatsen? Det går, men ett privatlån saknar ränteavdrag från 2026 och räntan är högre än på bolånet. Banken räknar också in lånet i sin kalkyl. Läs mer om för- och nackdelarna i guiden om att låna till kontantinsats.
Hur mycket handpenning och när den betalas
Det finns ingen lag som säger hur stor handpenningen ska vara. Det är något köpare och säljare kommer överens om i köpekontraktet. Praxis vid husköp är 10 %, och så beskriver bankerna det också (Handelsbanken, september 2026). En lägre handpenning går att förhandla om, men säljaren vill ofta ha 10 % som en garanti för att köpet blir av.
Handpenningen betalas antingen vid kontraktsskrivningen eller inom några dagar efter. Handelsbanken anger att den normalt betalas inom en vecka efter att kontraktet skrivits under (Handelsbanken, september 2026). Tidpunkten står i kontraktet. Kontrollera den innan du skriver på, så att pengarna finns tillgängliga. Sparpengar i fonder eller aktier kan ta några dagar att få ut.
Handpenning vid köp av bostadsrätt
Samma sak gäller vid köp av en bostadsrätt: 10 % är vanligt, och beloppet dras av från slutlikviden. Köper du en nyproducerad bostadsrätt ser det annorlunda ut. Där betalar du ofta ett förskott till föreningen, och villkoren står i förhandsavtalet och föreningens ekonomiska plan. Läs dem noga.
Vem håller handpenningen
Vid köp via mäklare sätts handpenningen oftast in på mäklarens klientmedelskonto. Pengarna tillhör då inte mäklaren. Klientmedel ska hållas avskilda från mäklarföretagets egna pengar.
Ofta skriver parterna ett depositionsavtal. Det innebär att mäklaren håller handpenningen tills tillträdet är genomfört, eller tills säljaren har ställt en säkerhet, till exempel en bankgaranti. Depositionen skyddar dig som köpare: om köpet inte fullföljs finns pengarna kvar och har inte hunnit användas av säljaren. Be alltid om ett depositionsavtal om säljaren har lån på fastigheten eller om köpet har villkor som inte är uppfyllda.
Köper du utan mäklare, direkt av säljaren, finns inget klientmedelskonto. Betala då inte handpenningen direkt till säljaren utan säkerhet. Låt en bank eller jurist hålla pengarna, eller ställ krav på att de ska ligga kvar till tillträdet.
Är handpenningen bindande?
Det är inte handpenningen som gör köpet bindande. Det är köpekontraktet. Ett köp av fast egendom, till exempel ett hus, blir giltigt när säljare och köpare skrivit under en köpehandling som anger köpeskillingen och att fastigheten överlåts (jordabalken 4 kap. 1 §). För en bostadsrätt gäller att avtalet ska vara skriftligt och undertecknat av båda (bostadsrättslagen 6 kap. 4 §).
Det betyder två saker. Ett muntligt ja eller ett vinnande bud i en budgivning binder ingen av parterna. Men när kontraktet är underskrivet är det bindande, oavsett om handpenningen hunnit betalas eller inte.
Ingen ångerrätt vid husköp
Det finns ingen ångerrätt när du köper ett hus eller en bostadsrätt. Den ångerrätt på 14 dagar som finns vid distansköp gäller inte köp av fastighet. Vill du ha en väg ut måste den skrivas in i kontraktet som ett villkor. De vanligaste är:
- Finansieringsvillkor: köpet går åter om du inte får bolån inom en viss tid. Ett lånelöfte före budgivningen minskar risken, men det är inte en garanti för slutligt lån.
- Besiktningsvillkor: du får frånträda köpet om besiktningen visar fel av en viss storlek.
- Försäljningsvillkor: köpet gäller bara om din nuvarande bostad blir såld.
Uppfylls inte ett sådant villkor inom tiden i kontraktet går köpet åter, och du får tillbaka handpenningen.
Om köparen ångrar sig
Ångrar du dig efter att kontraktet är underskrivet, utan att något villkor ger dig rätt att frånträda, är det ett avtalsbrott. Betalar köparen inte i rätt tid får säljaren häva köpet om dröjsmålet är av väsentlig betydelse, och kräva ersättning för sin skada (jordabalken 4 kap. 25 §).
Får säljaren behålla handpenningen? Vanliga köpekontrakt låter säljaren ta sin ersättning ur handpenningen. Men utgångspunkten är skadestånd, inte att handpenningen automatiskt är förlorad. Skadan kan till exempel vara:
- att huset säljs till ett lägre pris till nästa köpare
- extra mäklararvode och kostnader för en ny försäljning
- dubbla boendekostnader och räntor under tiden
Är skadan mindre än handpenningen kan du i princip kräva tillbaka mellanskillnaden. Är den större kan säljaren kräva mer än handpenningen. Om kontraktet säger att handpenningen inte återbetalas är det en avtalad ersättning. Ett sådant villkor kan jämkas om det är oskäligt (avtalslagen 36 §), men det prövas i domstol och är ingen säker väg. Räkna med att ett avbrutet köp blir dyrt.
Om säljaren ångrar sig
Säljaren är lika bunden av kontraktet som du. Vägrar säljaren att fullfölja har du två vägar: kräva att köpet genomförs och att du får tillträde, eller häva köpet och kräva skadestånd. I båda fallen ska du få tillbaka din handpenning om köpet inte blir av. Skadeståndet kan täcka till exempel kostnader för besiktning, lånelöfte och tillfälligt boende.
Ligger handpenningen kvar på mäklarens klientmedelskonto är det enkelt att få tillbaka den. Har säljaren redan fått pengarna och inte kan betala tillbaka blir du en vanlig fordringsägare. Det är därför depositionsavtalet är viktigt. Kommer ni inte överens kan det krävas en process i tingsrätten, och det är klokt att ta hjälp av en jurist tidigt.
Handpenning när pengarna sitter i din gamla bostad
Säljer du din nuvarande bostad samtidigt som du köper ny, ligger pengarna till handpenningen ofta kvar i den gamla bostaden. Då finns två vanliga lösningar:
- Handpenningslån: ett kortfristigt lån på handpenningen, som du löser när din gamla bostad är såld. Handelsbanken beskriver det som ett lån utan amortering, där du betalar ränta och en uppläggningsavgift (Handelsbanken, september 2026).
- Överbryggningslån: lånet täcker hela glappet mellan köp och försäljning, inte bara handpenningen.
Risken är att den gamla bostaden säljs senare eller billigare än du trott. Då har du två boendekostnader och ett lån som växer i räntekostnad. Sälj helst först, eller ha en plan och en buffert för flera månader med dubbla kostnader.
Handpenning på bil
Handpenning förekommer också när du beställer en bil. Då fungerar den som en delbetalning, och reglerna beror på vem du köper av. Köper du av en bilhandlare gäller konsumentköplagen. Avbeställer du bilen innan den levererats får handlaren kräva ersättning för sina kostnader och sin förlust, och kan dra det från handpenningen. Kan handlaren inte leverera ska du få tillbaka pengarna.
Köper du av en privatperson gäller köplagen, och det ni skrivit ner styr. Skriv alltid ett kvitto på handpenningen, med bilens registreringsnummer, pris och vad som gäller om köpet inte blir av. Ska du finansiera resten, läs mer om att låna till bil.
Jämför bolån
När handpenningen är betald behöver bolånet vara klart före tillträdet. Jämför flera banker innan du bestämmer dig, och se efter vad just din ekonomi räcker till med guiden hur mycket kan jag låna. Storbankerna säger ofta nej när du söker bolån som egenföretagare, visstidsanställd eller pensionär, eller har en betalningsanmärkning. Bluestep är specialiserade på bolån i just de lägena.
Bolåneaktörer i vår granskning
Om du inte kan betala tillbaka skulden i tid riskerar du en betalningsanmärkning. Det kan leda till svårigheter att få hyra bostad, teckna abonnemang och få nya lån. Kontaktuppgifter finns på konsumentverket.se.
Om du inte kan betala tillbaka skulden i tid riskerar du en betalningsanmärkning. Det kan leda till svårigheter att få hyra bostad, teckna abonnemang och få nya lån. Kontaktuppgifter finns på konsumentverket.se.
Om du inte kan betala tillbaka skulden i tid riskerar du en betalningsanmärkning. Det kan leda till svårigheter att få hyra bostad, teckna abonnemang och få nya lån. Kontaktuppgifter finns på konsumentverket.se.
Om du inte kan betala tillbaka skulden i tid riskerar du en betalningsanmärkning. Det kan leda till svårigheter att få hyra bostad, teckna abonnemang och få nya lån. Kontaktuppgifter finns på konsumentverket.se.
Vanliga frågor om handpenning
Oftast ja. Handpenningen är en delbetalning av köpeskillingen, och de flesta betalar den med sina egna sparpengar, alltså med kontantinsatsen. Om handpenningen är 10 % och kontantinsatsen 10 % är hela kontantinsatsen betald vid kontraktet. Resten betalar banken på tillträdesdagen.
Inte fritt. Det finns ingen ångerrätt vid köp av hus eller bostadsrätt. Har du skrivit under kontraktet är köpet bindande. Ångrar du dig ändå kan säljaren häva köpet och kräva skadestånd, som ofta tas ur handpenningen. Bara ett villkor i kontraktet, till exempel ett finansieringsvillkor, ger dig en säker väg ut.
Bara om ett villkor i kontraktet ger dig rätt att frånträda, eller om säljarens skada blir mindre än handpenningen. Säljaren har rätt till ersättning för sin faktiska skada, till exempel ett lägre pris vid en ny försäljning. Skillnaden upp till handpenningen kan du i princip kräva tillbaka.
Säljaren är bunden av kontraktet. Du kan kräva att köpet genomförs, eller häva det och kräva skadestånd för dina kostnader. Handpenningen ska betalas tillbaka om köpet inte blir av. Ligger den på mäklarens klientmedelskonto enligt ett depositionsavtal är den lätt att få tillbaka.
Oftast 10 % av köpeskillingen, men storleken är en överenskommelse och står i köpekontraktet. På ett hus för 3 000 000 kr blir det 300 000 kr. Handpenningen betalas vid kontraktet eller inom ungefär en vecka, och dras sedan av från slutbetalningen på tillträdesdagen.
Ja. Sedan 1 april 2026 får bolånet vara högst 90 % av bostadens värde, så 10 % kontantinsats räcker enligt lagen. Banken kan ändå kräva mer efter sin kreditprövning. Tänk på att lagfart och eventuella pantbrev kommer ovanpå och måste betalas med egna pengar.
Ja, med ett handpenningslån om pengarna sitter i din nuvarande bostad. Lånet löses när den gamla bostaden säljs. Du betalar ränta och ofta en uppläggningsavgift. Risken är att försäljningen drar ut på tiden, så ha en buffert för dubbla boendekostnader.
Låt långivarna konkurrera om dig
Jämför räntor och avgifter innan du väljer. Det kostar ingenting och tar bara några minuter.
Sidan är skriven av Jonatan Rosdahl
Jonatan är grundaren av Kreditkompass.se och har över 15 års erfarenhet inom ekonomi och marknadsföring. Han är utbildad civilekonom med inriktning mot nationalekonomi och har ett stort intresse för att göra ekonomi och privatekonomiska frågor mer lättförståeliga för alla.
Utöver sitt arbete som entreprenör har Jonatan publicerat vetenskapliga artiklar inom ekonomi samt författat rapporter och analyser för myndigheter som Tillväxtanalys. Genom åren har han drivit flera framgångsrika företag och blivit uppmärksammad för sitt entreprenörskap, bland annat genom utmärkelsen Årets unga företagare i Svedala.
På Kreditkompass.se ansvarar Jonatan för innehåll, analys och kvalitetssäkring med målet att hjälpa besökare att fatta bättre ekonomiska beslut genom tydlig, trovärdig och pedagogisk information.
Faktagranskad av Linnea Falk
Faktagranskare och skribent
Linnea granskar räntor, avgifter, belopp och villkor mot primärkällor innan sidan publiceras. Hon läser sista året på Civilekonomprogrammet vid Lunds universitet med inriktning mot finansiell ekonomi och har en utbytestermin vid University of California, Berkeley bakom sig. Läs mer om Linnea och hur en faktagranskning går till.